Le décret tertiaire et la plateforme OPERAT
Tout bâtiment tertiaire d'au moins 1 000 m² doit réduire ses consommations d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.
Par Joris Oliva-Perez, fondateur et président d’Ezper · Mis à jour le 30 octobre 2026
Périmètre et seuil de déclenchement : qui est concerné ?
Le décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de la loi ELAN de 2018) s'applique à tout bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m². Ce seuil s'apprécie au niveau du bâtiment, pas de l'activité ou du locataire. Un immeuble de 2 000 m² occupé par trois locataires, dont aucun n'occupe 1 000 m², est donc soumis à l'obligation.
La surface de plancher retenue est celle de l'article R. 111-22 du Code de l'urbanisme : toutes les surfaces closes et couvertes, après déduction des embrasures, des vides et des trémies. Sont notamment exclus les bâtiments provisoires prévus pour moins de deux ans et les lieux de culte.
En pratique, le périmètre couvre les bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé et d'enseignement, la logistique avec activité tertiaire et les équipements publics. Les propriétaires et les locataires partagent l'obligation : le bail (avec une annexe environnementale, dite « bail vert ») précise qui réalise les travaux et qui déclare.
Les trois paliers de réduction et l'année de référence
Le décret fixe trois échéances, exprimées en pourcentage de réduction de la consommation d'énergie finale par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2022 (arrêté du 10 avril 2020 modifié par l'arrêté du 20 février 2024) :
- −40 % en 2030 ;
- −50 % en 2040 ;
- −60 % en 2050.
L'assujetti choisit l'année de référence parmi celles où les consommations sont représentatives d'une activité normale. Elle est déclarée sur OPERAT et sert de base à toute la trajectoire : il faut donc la choisir avec soin. Les consommations prises en compte incluent toutes les énergies finales (électricité, gaz, fioul, réseau de chaleur, etc.). OPERAT applique ensuite une correction climatique, pour comparer les années entre elles sur une base équitable.
| Palier | Année cible | Réduction requise (objectif relatif) |
|---|---|---|
| Palier 1 | 2030 | −40 % |
| Palier 2 | 2040 | −50 % |
| Palier 3 | 2050 | −60 % |
Source : Décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, art. R. 174-22 et suivants du CCH.
Objectif relatif ou objectif absolu : deux chemins vers la conformité
L'assujetti peut atteindre l'un ou l'autre de deux objectifs.
- L'objectif en valeur relative est le pourcentage de réduction par rapport à l'année de référence (−40 %, −50 %, −60 %).
- L'objectif en valeur absolue est un niveau de consommation cible, en kWh d'énergie finale par m² et par an, fixé par arrêté pour chaque catégorie et sous-catégorie d'activité. Il est ajusté selon la zone climatique et l'intensité d'usage du bâtiment (horaires, densité d'occupation, etc.).
L'objectif absolu est utile pour un bâtiment déjà performant : réduire encore sa consommation de 40 % peut y être impossible, alors qu'il atteint peut-être déjà la valeur absolue. Les valeurs applicables à chaque bâtiment sont calculées par OPERAT à partir des arrêtés « valeurs absolues » successifs, publiés depuis le 24 novembre 2020.
La déclaration des consommations de l'année N est obligatoire avant le 30 septembre de l'année N+1 : les consommations de 2025 devaient être déclarées avant le 30 septembre 2026.
ef = énergie finale. Les valeurs absolues sont fixées par les arrêtés « valeurs absolues » publiés depuis le 24 novembre 2020.
OPERAT : la plateforme de déclaration de l'ADEME
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme en ligne de l'ADEME qui centralise les déclarations annuelles de consommation. L'inscription se fait sur operat.ademe.fr avec le numéro SIREN de la personne morale.
Pour chaque entité fonctionnelle (un bâtiment ou un ensemble de bâtiments, ou une partie de bâtiment), il faut renseigner l'adresse, la surface de plancher, les activités hébergées, l'année de référence, les consommations de référence par énergie et les consommations de l'année écoulée.
L'outil délivre une attestation numérique annuelle, qui indique la situation de l'entité fonctionnelle au regard de ses objectifs. En cas de travaux importants modifiant la surface ou l'usage, la fiche de l'entité doit être mise à jour. La déclaration n'est pas optionnelle : son absence constitue un manquement.
Plateforme : operat.ademe.fr — inscription avec le numéro SIREN de la personne morale.
Correction climatique sur OPERAT
La correction climatique neutralise l'effet d'une année plus froide ou plus chaude que la normale. Sans elle, un hiver rigoureux pourrait faire paraître un bâtiment moins performant qu'il ne l'est, et un hiver doux masquer une dérive.
OPERAT applique la méthode de modulation climatique définie par l'arrêté du 10 avril 2020 modifié. Elle s'appuie sur les données de la station météorologique associée au bâtiment et ne concerne que les usages sensibles au climat (chauffage et refroidissement), pas l'éclairage ni les équipements de procédé. Il ne faut donc pas assimiler cette méthode réglementaire à une simple règle de proportion sur les degrés-jours.
Suivre ses consommations chaque mois, en regard des degrés-jours unifiés (DJU) de son site, reste néanmoins utile pour anticiper sa situation avant la déclaration annuelle.
Périmètre des surfaces et des activités : les subtilités
La surface à déclarer est la surface de plancher affectée aux activités tertiaires, au sens de l'article R. 111-22 du Code de l'urbanisme. Les surfaces communes (halls, couloirs, sanitaires) sont réparties entre les activités ou déclarées en partie commune. Les parkings non chauffés et les locaux techniques (chaufferies, locaux électriques) sont en principe exclus.
Les restaurants d'entreprise, espaces de coworking ou salles de sport intégrés à un immeuble de bureaux sont inclus, avec leur activité propre. Dans un immeuble mixte bureaux et logements, seule la partie tertiaire est déclarée.
Les arrêtés « valeurs absolues » définissent les catégories et sous-catégories d'activités. En cas de doute, l'activité principale (en surface) détermine la catégorie de l'entité fonctionnelle.
Sanctions : mise en demeure, amende et publication
Le dispositif de sanction relève du préfet. Il peut mettre en demeure l'assujetti de se conformer à ses obligations dans un délai fixé.
- À défaut, une amende administrative de 1 500 € pour une personne physique ou de 7 500 € pour une personne morale peut être prononcée pour défaut de programme d'actions.
- La non-transmission des données sur OPERAT expose à une publication du manquement (« name and shame ») sur un site officiel.
Dans les copropriétés, les travaux sur les parties communes doivent être votés en assemblée générale, selon les règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965.
Construire un plan d'actions efficace
La mise en conformité ne se résume pas à déclarer chaque année : elle suppose une feuille de route technique et financière jusqu'en 2030. La démarche recommandée est la suivante.
- Étape 1 : réaliser un audit énergétique (norme NF EN 16247) pour identifier les gisements d'économies (enveloppe, chauffage-ventilation-climatisation, éclairage, procédés).
- Étape 2 : classer les actions selon leur rapport coût / économies.
- Étape 3 : les inscrire dans un plan pluriannuel de travaux.
- Étape 4 : mobiliser les financements : certificats d'économies d'énergie (fiches standardisées BAT-EN et BAT-TH), aides de l'ADEME, Fonds Chaleur, aides locales.
- Étape 5 : mettre en place un système de management de l'énergie (norme ISO 50001) pour piloter les consommations.
Les gisements les plus accessibles à court terme sont le réglage des températures de consigne (selon l'ADEME, baisser la consigne de 1 °C réduit d'environ 7 % la consommation de chauffage), une gestion technique du bâtiment (GTB) de classe A ou B, et le passage aux LED avec détection de présence. Les ordres de grandeur ci-dessous sont indicatifs et varient fortement d'un bâtiment à l'autre.
| Action | Coût indicatif (€/m²) | Économie estimée | Temps de retour moyen |
|---|---|---|---|
| Régulation CVC + GTB classe B | 8–15 | 15–25 % | 3–5 ans |
| LED + détection de présence | 10–20 | 50–70 % de l'éclairage | 2–4 ans |
| Isolation de la toiture | 40–80 | 10–20 % | 8–12 ans |
| Pompe à chaleur en remplacement d'une chaudière fioul | 80–150 | 30–50 % | 6–10 ans |
| Remplacement des fenêtres (double vitrage) | 150–300 | 5–15 % | 15–25 ans |
Articulation avec le DPE, la RE2020 et les CPE
Le décret tertiaire s'inscrit dans un ensemble réglementaire dense.
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique), exigé lors de la vente ou de la location de locaux tertiaires, donne une image de la performance du bâtiment. Il ne remplace pas la déclaration OPERAT, mais les données se recoupent.
- La RE2020 (réglementation environnementale 2020) s'applique depuis le 1er juillet 2022 aux bureaux et bâtiments d'enseignement neufs.
- Les CPE (contrats de performance énergétique) sont un outil adapté à la mise en conformité : un opérateur garantit un niveau de consommation, avec des pénalités s'il n'est pas atteint. La trajectoire OPERAT peut devenir un indicateur contractuel du CPE.
- Les audits énergétiques réglementaires (articles L. 233-1 et suivants du Code de l'énergie) alimentent directement le plan d'actions.
Benchmarks sectoriels : où se situer avant d'agir
Pour savoir rapidement si un bâtiment est en bonne voie, il est utile de comparer sa consommation à celle de bâtiments comparables. À titre d'ordre de grandeur, les intensités énergétiques couramment observées avant rénovation (en kWh d'énergie finale par m² et par an) se situent autour de 200 à 280 pour les bureaux, 350 à 450 pour le commerce non alimentaire, 300 à 400 pour l'hôtellerie, 180 à 250 pour l'enseignement secondaire et 320 à 420 pour les EHPAD.
Un bâtiment sous la moyenne de son secteur a déjà entamé sa transition. Un bâtiment au-dessus dispose des plus grands gisements, souvent avec les temps de retour les plus courts. L'ADEME publie des bilans agrégés des déclarations OPERAT, qui permettent de comparer son patrimoine au reste du parc. Pour un gestionnaire de plusieurs sites, croiser intensité énergétique et surface aide à hiérarchiser les investissements.
Pour passer à la pratique